美银美林预测美国房价上涨势头2016年”封顶”

美银美林(Bank of America Merrill Lynch)发表研究报告称，美国房价相对于收入已经高估约10%，上涨势头将在2016年结束，然后进入6年零涨幅时期。不过相比2006年高估约60%的情况，当前的美国房地产市场并不算严重泡沫。

　　大部分经济学家都预计美国房价今年上涨大约5%，未来几年年均上涨大约3%。近几年美国房价的上涨主要受供应不足所驱动，部分经济学家认为，如果不能出现住房供给上升，房价涨幅将继续超过收入或租金的升幅。

　　近几年美国房价尤其难以预测。许多分析师曾过早地在2008年或2009年预测房价见底，而在房价开始上涨之后，部分分析师又预测2012年房价继续下跌。

　　美银美林分析师Chris Flanagan和Gregory Fitter承认他们的观点与主流看法大相迳庭。他们指出，2011年底时，美国房价相对于家庭收入大约低估6%，但现在已经变为高估9.7%。他们的估值模型所使用的数据是标普/凯斯-席勒房价指数。

　　他们估算，美国房价未来两年将继续每年上涨3%，升幅远远低于2011年末楼市见底以来9.5%的年涨幅。这将使得房价高于根据家庭收入所测算的「公允价值」大约12%。该模型预测，随后几年美国房价将出现一定下跌，使得截止到2022年年中房价平均年增幅基本为零。

　　这是否意味着美国房地产市场出现新一轮泡沫呢？答案是，就算有恐怕也远远没有2006年那么显着。当时房价最高点时高估将近59%，导致接下来6年时间里下跌将近35%。

　　美银美林分析师认为，2008年金融危机以来实施的监管措施应该能够避免美国重新回到导致上一轮房地产泡沫的宽松借贷标准。他们指出，在这种背景下，2016-2022年间房价维持不变「对我们来说是一个非常不错的结果，也恰好是政策制定者建立新的监管框架时所希望看到的」。

　　他们还指出，最近数据显示房价涨幅已经放慢，意味着过去两年所看到的后危机时期繁荣景象「基本已经结束」，未来8年将进入一个「房价增速极低的」、年均只有1%的新时期。

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